精裝房時(shí)代來臨 陶瓷行業(yè)交易模式將變

　　近期，房地產(chǎn)市場開始改朝換代，未來將不會在有所謂的毛坯房，精裝房時(shí)代已來。精裝交房已經(jīng)試探多年，從2008年開始，國家開始提出精裝交房在全國大城市已經(jīng)試探運(yùn)行，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的一線城市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面。而精裝交房被大眾重新熱議，一個(gè)是國家基于節(jié)能環(huán)保的強(qiáng)烈要求，二是浙江已明確要求從2016年10月1日起開始所有新建商品房交房必須為精裝房，與此同時(shí)前后有上海、江蘇、北京、山東、河南、海南各省市相繼出臺了新房精裝的要求比例和時(shí)間表，來勢兇猛，估計(jì)到年底還會有更多的省份出臺相關(guān)的新房精裝政策。精裝房一時(shí)甚囂塵上，成為熱門話題，為何精裝交房叫了那么多年突然熱起來呢?

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　　一是國家節(jié)能環(huán)保的要求，中國已經(jīng)意識到近30年發(fā)展，環(huán)境破壞對社會和經(jīng)濟(jì)所帶來的危害。居民的生活水平逐漸提高也對居住環(huán)境和噪聲有了更高的要求，一個(gè)大型的小區(qū)如果不是統(tǒng)一裝修，小區(qū)的裝修跨度可能要長達(dá)5年甚至10年，裝修垃圾成為城市管理極為麻煩的事情。本來如果每一層樓、每一棟樓統(tǒng)一裝修，電梯統(tǒng)一使用，人工統(tǒng)一安排，每戶裝修所產(chǎn)生的垃圾要比業(yè)主自己找裝修公司平均少產(chǎn)生垃圾2噸左右，一年全國少產(chǎn)生1000萬噸左右垃圾，這還沒有計(jì)算電梯、現(xiàn)場照明、現(xiàn)場用水多用所產(chǎn)生的耗能帶來的垃圾。

　　二是國家稅收要求，家裝行業(yè)是國內(nèi)良莠不齊、投訴最多、管理最混亂的行業(yè)，既有正規(guī)軍(知名的大型裝飾公司)，也有地方部隊(duì)(本地一般的正規(guī)或不正規(guī)的裝修公司)，還有游擊隊(duì)(沒有注冊公司，大家彼此較熟悉，包工頭接活后大家一起干，主要靠朋友介紹接活)，在許多城市不通過正規(guī)裝飾公司而通過游擊隊(duì)裝修的比例高達(dá)30%以上，甚至達(dá)到50%以上 。而裝修行業(yè)是個(gè)大行業(yè)，一年裝修市場總量在3.5萬億左右，而家裝在大規(guī)模的政府場館工程比例降低后，家裝市場會大過工裝市場，年產(chǎn)值接近2萬億元，這是一筆很大的稅收。一般的家裝游擊隊(duì)主要靠手藝好、價(jià)格便宜接活，但他們沒有向國家交一分錢稅收，如果國家能夠通過統(tǒng)一裝修將游擊隊(duì)驅(qū)離市場對國家的稅收大有益處。

　　三是大型房地產(chǎn)要求，國內(nèi)排前三名的大型房地產(chǎn)公司萬科、恒大、碧桂園等已經(jīng)在自己所開發(fā)的樓盤實(shí)行精裝房交付多年，積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，也從中賺取了很多的利潤，同時(shí)也獲得了購房者的認(rèn)同。再加上隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，國家對房地產(chǎn)市場的打壓和調(diào)控，銀根的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)利潤越來越薄，而作為房地產(chǎn)公司客戶本來在自己手上，只要自己能夠讓客戶滿意，那么精裝房只是順勢而為的事，而且符合國家節(jié)能環(huán)保要求。不僅如此房地產(chǎn)公司除了賺取部分額外利潤外，還可以用材料商的材料款周轉(zhuǎn)以抵消部分銀行不愿放貸帶來的壓力和成本，一舉而兩得，何樂而不為?

　　四是大型裝飾公司要求，許多大型裝飾公司經(jīng)過十多年甚至更長時(shí)間得發(fā)展，已經(jīng)完成了公司的一體化發(fā)展，公司不僅有固定的辦公場所、穩(wěn)定的設(shè)計(jì)師隊(duì)伍、穩(wěn)定的施工隊(duì)和監(jiān)理隊(duì)伍，還有了家具、木門、櫥柜定制等各種定制工廠，公司在前面接了訂單后，由公司相關(guān)涉及人員到現(xiàn)場量取相關(guān)數(shù)據(jù)后有工廠直接下單定制，由于工廠設(shè)備齊全，技術(shù)支撐足夠，因此做出的產(chǎn)品質(zhì)量更好、更有保障，效率也會更高。

　　由于正規(guī)大型的裝飾公司，有辦公場所費(fèi)用、人員費(fèi)用以及稅收費(fèi)用成本，如果不是大規(guī)模裝修，而與游擊隊(duì)、小公司競爭一家一戶的家裝單，它們在報(bào)價(jià)上不可能有優(yōu)勢。但如果是大規(guī)模的精裝房，工程量大，為了保障工程交付的質(zhì)量和工期，參與的公司必須要有一定的規(guī)模、信譽(yù)、質(zhì)量保障、資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力以及維保承諾，這樣才能體現(xiàn)正規(guī)軍的優(yōu)勢。因此他們更愿意做大規(guī)模的精裝，通過大規(guī)模精裝不但可以發(fā)揮他們的優(yōu)勢，使競爭平等同臺，而且可以將不規(guī)范的公司淘汰出局，增加他們的業(yè)務(wù)量。

　　五是行業(yè)競爭升級的必然結(jié)果，在國外精裝交房比例高達(dá)70%以上，在我國發(fā)達(dá)地區(qū)，如廣州、深圳、上海、北京等一線城市，高的已達(dá)到80%以上，低的也已經(jīng)達(dá)到50%以上，精裝交房這是發(fā)展趨勢。再者在一、二、三線城市，一般市民每天都需要上班，再加上貨車交通管制，自己去買材料，城市較大，市場較多，比較起來非常麻煩，一系列事情處理起來也都非常困難，因此購房者相比起來購精裝房會簡單得多。同時(shí)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)如裝配式建筑公司、大型裝飾公司、房地產(chǎn)公司以及相關(guān)材料企業(yè)他們?yōu)榱嗽诟偁幹刑幱趦?yōu)勢地位，必然會主動(dòng)布局精裝房市場，因?yàn)檫@是未來的發(fā)展趨勢，是未來的發(fā)展方向，誰率先占據(jù)了這個(gè)市場，誰將在競爭中處于競爭優(yōu)勢地位。

　　當(dāng)精裝交房成為主流，根據(jù)每年新房和二手房成交比例大約是六比四，其結(jié)果必然會影響陶瓷行業(yè)的交易模式和交易結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在的交易模式是以傳統(tǒng)代理商店面零售、分銷渠道和工程銷售為主的銷售模式，其客戶主要來自于市場，不確定性較大，各路神仙可以各顯神通去市場搶客戶。

　　而如果主要市場轉(zhuǎn)為精裝房市場，則其主要客戶必然會轉(zhuǎn)為各種大型房地產(chǎn)商，其銷售恐怕不是以銷售為主，而是轉(zhuǎn)為服務(wù)為主，甚至連生產(chǎn)都有可能轉(zhuǎn)為定制化為主的模式。至于轉(zhuǎn)變的速度有多快，目前還需要觀察，但趨勢已經(jīng)明顯。從目前的情況看來，如果是國家的意志，加上產(chǎn)業(yè)鏈中各行業(yè)的力量，恐怕速度會很快，這一點(diǎn)從陶瓷的環(huán)保改造中應(yīng)該有所體會。再者家裝在全國不是一個(gè)小市場，年產(chǎn)值達(dá)2萬億以上，如果游擊隊(duì)占到市場份額的50%，對國家稅務(wù)的影響也是非常大的數(shù)據(jù)。而且前兩年國家已經(jīng)完成對各行業(yè)的增值稅改造，目前國家的增值稅已經(jīng)可以對各行業(yè)完全形成閉環(huán)。一旦閉環(huán)完全形成并實(shí)施，稅務(wù)才能完全對企業(yè)形成監(jiān)控，而不需要靠人來完成監(jiān)控。一旦靠人，國家的監(jiān)控成本勢必增加，而且難保不出問題，這恐怕不是國家對各行業(yè)花巨大精力實(shí)行增值稅的目的和初衷。

　　當(dāng)然中國市場巨大，東西差距、南北差距、城市級別差距的問題也是事實(shí)。因此從中國的一線城市到五線的縣城和發(fā)達(dá)鎮(zhèn)，這個(gè)過程怎么說都還有一段距離。但那些中小陶瓷企業(yè)，特別是那些沒有穩(wěn)定的代理商、目前還在招商階段的陶瓷企業(yè)，應(yīng)該要注意和警惕了，接下來的變化會更快、更加嚴(yán)峻，慎之、慎之!